PORTFOLIOANALYSE FÜR PRIVATES IMMOBILIENVERMÖGEN · REGION STUTTGARTPORTFOLIOANALYSE · REGION STUTTGART
Manche Objekte tragen Ihr Vermögen. Andere werden von ihm getragen.
Sie haben aufgebaut, was jetzt da ist. Ihre Entscheidungen bestimmen, was daraus wird. Ich sorge dafür, dass Sie diese Entscheidungen auf belastbarem Fundament treffen.
Ich untersuche Immobilienbestände zwischen drei und zwanzig Millionen Euro und zeige Ihnen, was jedes Objekt heute leistet, was in ihm steckt und wie viel davon für Sie und Ihre Nachfolger tatsächlich erreichbar ist.
Tim Klopfer · Inhaber HAIGST
FÜR WEN
Fünf Fragen an Sie.
- Haben Sie manchmal das Gefühl, bei den vielen Entscheidungen und Aufgaben rund um Ihre Immobilien den Überblick zu verlieren?
- Sind Ihre Objekte eher nach Gelegenheit zusammengekommen, durch Kauf, Erbschaft oder Heirat, ohne dass sie je als Ganzes geprüft wurden?
- Besitzen Sie Immobilien, die für einen bestimmten Zweck gekauft wurden, den es längst nicht mehr gibt – die Objekte sind aber nach wie vor da?
- Vermuten Sie, dass in Ihren Immobilien mehr steckt, als Sie heute davon haben, ohne zu wissen, wo und wie viel?
- Möchten Sie Ihr Immobilienvermögen an die nächste Generation weitergeben, haben mit ihr aber noch nie konkret darüber gesprochen, ob, wann und wie?
Wenn Sie eine dieser Fragen mit Ja beantworten, lohnt sich ein Blick auf das Ganze.
ANSATZ
Warum gewachsene Portfolios unter ihren Möglichkeiten bleiben
Das liegt selten an den Eigentümern. Ein Vermögen, das über Jahrzehnte gewachsen ist, wurde nach den Regeln und dem Bedarf seiner Zeit aufgebaut, Objekt für Objekt. Die Fragen, die das Vermögen als Ganzes betreffen, stellt in dieser Zeit kaum jemand. Deshalb begegnen mir drei Befunde immer wieder.
Mieten, die zurückbleiben
In gewachsenen Portfolios liegen die Mieten häufig deutlich unter dem, was heute erzielbar wäre. Dafür gibt es gute Gründe, etwa die Rücksicht auf langjährige Mieter, manchmal auch Gewohnheit oder fehlende Zeit. Das Gesetz erlaubt nur, den Rückstand sehr langsam aufzuholen. Prozentuale Erhöhungen auf eine zu niedrige Miete schließen die Lücke nicht.
Zustand, der sich verschlechtert
Nichts zu tun ist keine neutrale Entscheidung. Steht ein Objekt still, verschlechtert sich sein Zustand, baulich wie mietvertraglich wie energetisch. Die Instandhaltung staut sich, niedrige Mieten verfestigen sich. Gleichzeitig steigen die energetischen Anforderungen, auch wenn sich am Objekt selbst nichts verändert. Und die Jahre, in denen Sie das selbst in der Hand haben, vergehen mit.
Festliegendes Kapital
Kapital kann in Objekten gebunden sein, in denen es wenig leistet, und gleichzeitig in anderen fehlen. Häufig steht ein abbezahltes Haus im Bestand, dessen Eigenkapital dort kaum Ertrag bringt, während ein anderes Objekt nicht saniert werden kann, weil die Mittel fehlen. Verstärkt wird dieser Effekt, wenn das Kapital in schlechteren Lagen gebunden ist, während Objekte in besseren Lagen Kapital brauchen. Dieser Befund verschwindet nicht, wenn Mieten und Zustand stimmen. Er liegt nicht im einzelnen Objekt, sondern zwischen den Objekten.
METHODIK
Jedes Objekt, drei Positionen.
Ich betrachte jedes Ihrer Objekte dreimal: so, wie es heute dasteht, so, wie ein professioneller Investor es führen würde, und so, wie Sie es mit Ihrer Zeit und Ihren Mitteln führen können. Für jede dieser drei Positionen zeige ich, was das Objekt wert ist und welchen Ertrag es bringt. Der Abstand zwischen den Positionen ist das eigentliche Ergebnis der Analyse. Er zeigt, wo in Ihrem Bestand Möglichkeiten liegen und welche davon Sie nutzen können.
Heute
Diese Position zeigt, wo Ihr Objekt heute steht, mit allem, was es ausmacht, und allem, was es bremst. Grundlage ist nicht der Preis, den Sie einmal bezahlt haben, sondern das Kapital, das heute in ihm gebunden ist: der Marktwert abzüglich der Restschuld.
Optimum
Das Optimum beschreibt, was ein professioneller Investor aus demselben Objekt machen würde, ohne Rücksicht auf Ihre Zeit und Ihre Mittel. An dieser Position messen sich die beiden anderen.
Für Sie erreichbar
Hier zeigt sich, wie viel davon mit Ihrer Zeit und Ihren Mitteln, in Ihrer Lebensphase und mit Ihrer Familie tatsächlich möglich ist. Das ist die Zahl, auf die es für Ihre Entscheidungen ankommt.
Wie die dritte Position entsteht
Diese Position entsteht nicht am Schreibtisch, sondern im Gespräch mit Ihnen. Wir sprechen über Geld, Zeit und Erfahrung, über Ihre Lebensphase, darüber, ob Immobilien Ihr Thema sind, und darüber, was einzelne Objekte Ihnen bedeuten. Ein schwächeres Ergebnis in einem Bereich bedeutet keinen Mangel, sondern zeigt die Stelle, an der jemand anderes übernehmen kann. Der Abstand zwischen dem Optimum und dem, was für Sie erreichbar ist, ist meist der wichtigste Teil des Ergebnisses. Diesen Teil kann kein Blick von außen liefern.
Wie ich rechne
Meine Berechnungen sind bewusst vorsichtig. Mieterhöhungen setze ich im gesetzlich zulässigen Umfang an. Bei den Kosten orientiere ich mich an den Preisen von Fachbetrieben. Förderungen kalkuliere ich in verlässlichem Umfang. Ein Ergebnis, das wesentlich von einer Annahme abhängt, gebe ich als Spanne an statt als einzelne Zahl.
Dabei rechne ich nicht nach Fachgebieten getrennt. Ob sich eine Sanierung lohnt, hängt zum Beispiel zugleich vom Mietrecht, von der Steuer, von der Finanzierung und davon ab, wie lange Sie das Objekt noch halten wollen. Deshalb fließt all das in dieselbe Rechnung.
Ohne und mit Nachfolge
Steht eine Nachfolge an, rechne ich die dritte Position „Für Sie erreichbar“ ein weiteres Mal. Dafür besprechen wir mit der nächsten Generation dieselben Punkte wie mit Ihnen: Geld, Zeit, Erfahrung, Lebensphase und das Verhältnis zu Immobilien. Das Ergebnis zeigt je Objekt und für das ganze Portfolio, wie sich die Möglichkeiten verändern, wenn die Nachfolger übernehmen. Der Unterschied zwischen beiden Rechnungen ist das Potenzial, das sich nur mit der nächsten Generation heben lässt.
Was Sie bekommen
Sie sehen Ihren Bestand als Ganzes, als System, in dem jedes Objekt auf die anderen wirkt. Die Analyse zeigt, wo Kapital gebunden ist, das in einem anderen Objekt mehr bewirken könnte, und welche Entwicklung erst möglich wird, wenn vorher eine andere Entscheidung gefallen ist. Für jedes Objekt zeigt sie, an welchen Stellschrauben Sie drehen können, was dann geschieht und welche sich nicht bewegen lassen.
Daraus entsteht Wissen, das Sie vorher nicht haben konnten, weil es erst im Zusammenspiel der Objekte sichtbar wird. Am Ende wissen Sie, welche Entscheidungen anstehen und in welcher Reihenfolge Sie sie treffen. Der Bericht drängt Sie zu keinem Verkauf und zu keinem Kauf. Er zeigt, welche Entscheidung welche Folge hat und was es kostet, keine zu treffen.
ARBEITSWEISE
Honorarbasiert und unabhängig von Ihrer Entscheidung.
Mein Honorar hängt an keiner Entscheidung, die aus der Analyse folgt, weder an einem Verkauf noch an einem Kauf noch an einer Investition. Es bemisst sich allein nach Zeit und Umfang.
Das Ergebnis kann auch lauten: Alles bleibt, wie es ist. Aber dann bewusst und mit Plan.
ABLAUF
Vom ersten Blick zur Entscheidung.
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Portfolio-Snapshot
Aus wenigen Angaben zu jedem Objekt, die Sie in eine Objektliste eintragen oder gemeinsam mit mir erheben, entsteht der Portfolio-Snapshot. Er ist ein erster Blick von außen auf Ihr Portfolio und zeigt auf vier Seiten drei Befunde, die sich ohne Begehung erkennen lassen. Der Snapshot ist kein Urteil und keine Empfehlung, sondern die Grundlage für die Frage, ob sich eine Analyse lohnt. Er ist kostenfrei.
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Portfolioanalyse
Grundlage der Analyse sind umfangreiche Unterlagen zu Ihren Objekten, die ich auswerte. Dazu besichtige ich Ihre Immobilien und spreche mit Ihnen über Ihre Zeit, Ihre Mittel und Ihre Nachfolge. Aus allem zusammen entsteht der Bericht. Das Honorar steht vor Beginn fest und richtet sich nach der Zahl Ihrer Einheiten, nicht nach dem Wert Ihres Vermögens.
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Entscheidung
Am Ende der Analyse steht eine Entscheidungsliste. Sie führt für jedes Objekt auf, was zu entscheiden ist, bis wann es entschieden sein sollte und wen es dafür braucht, etwa Steuerberater, Bank, Notar oder einen Fachbetrieb. Die Liste ist nach Fristen und nach Bedeutung geordnet. Alles, was der Bericht davor herleitet, mündet in diese Liste.
Die Entscheidungen treffen Sie. Auf Wunsch koordiniere ich die Umsetzung mit Ihrem Steuerberater, Ihrer Bank und den Fachbetrieben Ihrer Wahl. Was ein Schritt an Kapital, Zeit und Aufmerksamkeit freisetzt, macht oft andere Objekte beweglich, die vorher blockiert waren. Deshalb ist die Entscheidung kein Endpunkt, sondern der Anfang einer Reihenfolge, die ich auf Wunsch über die Jahre begleite.
FÜR DIE NÄCHSTE GENERATION
Sie übernehmen nicht nur Objekte, sondern Entscheidungen.
Mit einem gewachsenen Vermögen gehen nicht nur Immobilien auf Sie über. Mit ihnen übernehmen Sie auch lange unbeantwortete Fragen und Entscheidungen, die vor Jahren getroffen wurden, aber noch lange nachwirken – etwa eine lange Zinsbindung oder ein vereinbarter Nießbrauch. Welche Objekte rentieren sich und welche brauchen Zeit, Geld oder beides? Wo laufen Finanzierungen aus und wo steht eine Sanierung an? Die Analyse beantwortet diese Fragen, bevor Sie die Nachfolge antreten.
Für eine mögliche Nachfolge rechne ich die dritte Position „Für Sie erreichbar“ ein weiteres Mal, diesmal mit Ihren Möglichkeiten. Dafür besprechen wir mit Ihnen dieselben Punkte wie mit den heutigen Eigentümern: Geld, Zeit, Erfahrung, Lebensphase und Ihr Verhältnis zu Immobilien. So sehen Sie für jedes Objekt und für das ganze Portfolio, was sich ändert, wenn Sie übernehmen. Der Unterschied zwischen beiden Ergebnissen ist das Potenzial, das sich nur mit der nächsten Generation heben lässt.
Über genau diesen Vermögensteil sollten die Generationen miteinander sprechen. Dabei geht es nicht darum, ob jemand loslassen will, sondern darum, was mit welchen Mitteln möglich ist. Beide Wege können richtig sein: ein Objekt bewusst zu halten, mit einem Plan, oder es bewusst abzugeben und das Kapital auf wenige Objekte zu bündeln.
Der Anstoß darf von beiden Seiten kommen.
FÜR STEUERBERATER, VERMÖGENSVERWALTER UND BANKBERATERFÜR BERATER
Bevor Strukturen gebaut werden, nicht danach.
Die Analyse bringt Eigentümer, Nachfolger und Berater an einen Tisch, bevor die Weichen gestellt werden. In diesem Moment hat Ihre Arbeit die größte Wirkung, denn Sie gestalten, statt später zu reparieren. Genau dort brauchen Ihr Mandant und ich Sie am meisten.
Dafür bringt die Analyse alles mit, was Sie über das Vermögen Ihres Mandanten wissen müssen.
Objekte. Sie sehen, was abgegeben, was gehalten und was neu erworben werden soll. Eine Fristenliste zeigt dazu je Immobilie die Darlehen mit ihren Zinsbindungen, die steuerlichen Wirkungen und den baulichen Bedarf.
Personen. Sie wissen, wer heute entscheidet und wer künftig entscheiden wird. Die nächste Generation wird eingebunden, bevor das Vermögen übergeht.
Struktur. Gemeinsam wird entschieden, ob privat oder in einer Gesellschaft gekauft und finanziert wird, in welcher Rechtsform und mit welchen Gesellschaftern. Und es geht um den Zeitpunkt. Rückt eine Maßnahme aus steuerlichen Gründen ins nächste Jahr oder muss sie noch in diesem umgesetzt werden? Gilt ein Vorteil nur noch wenige Monate, weil sich Energievorschriften verschärfen? Öffnet oder schließt das Baurecht gerade eine Möglichkeit?
Alle Beteiligten, vom Steuerberater über die Bank bis zu Architekt und Energieberater, arbeiten dann mit demselben Wissen über den Bestand. Gestaltungsarbeit, die sonst unterbleiben würde, wird so beauftragt.
Meine Arbeit beginnt dort, wo der Blick einer einzelnen Disziplin endet: beim Portfolio als Ganzem, in dem Steuer, Finanzierung, Bausubstanz und Familie zusammenwirken. Sie endet dort, wo es Ihr Fachwissen braucht. Steuerliche und rechtliche Gestaltung, Finanzierung und Vermögensverwaltung bleiben bei Ihnen. Erst im Zusammenspiel der Disziplinen lassen sich die Möglichkeiten nutzen, welche die Analyse sichtbar macht. Mein Honorar hängt an keiner Transaktion.
Ich zeige Ihnen in zwanzig Minuten an einem Musterportfolio, was die Analyse sichtbar macht.
ÜBER HAIGST
Tim Klopfer
Seit 2011 in der Immobilienberatung in der Region Stuttgart, seit 2016 mit eigenem Unternehmen. Davor duales Studium der Immobilienwirtschaft, BW-Bank, Deutsche Anlagen-Leasing.
HAIGST ist aus dieser Arbeit entstanden: aus der Beobachtung, dass gewachsene Bestände verwaltet, aber selten gesteuert werden, und aus der Überzeugung, dass eine solche Beratung nichts verkaufen darf. Damit Immobilienvermögen geführt wird und nicht „passiert“.
HAIGST ist schwäbisch und heißt: höchst.
KONTAKT
Sprechen wir über Ihr Portfolio.
Rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir. Im ersten Gespräch klären wir, ob sich eine Analyse Ihres Bestands lohnen kann.
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